05-29
2019

“商帮”林立下的海南房地产:本土开发商逐渐

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  海南,这个全国陆域面积最小、海域面积最大的南海瑰宝,其房地产业两度受到全国业界大佬们的强烈关注。

  1993年海南房地产达到高峰之后陨落,随后房地产商的身影在海南渐行渐远。

  2010年初前后,在国际旅游岛概念的牵引下,沉寂多年的海南再放异彩。全国各地的大房企、开发商蜂拥而入,海南房地产行业发展再现井喷态势。

  海南开发史本就是一部移民史。作为人口和陆域小省,缺乏大体量的资本和本岛刚需消费支撑,从岛外携资本参与海南建设的各地开发商注定成为海南房地产的重要角色。

  一方水土养一方人,不同省域的商帮也孕育着不同的性恪特性。性恪决定产品,作为人格属性很强的房地产业,项目的风格自然也深受“掌舵人”行事特质的影响。不同地域的商帮在海南房地产开发建设中呈现了各自不同的项目特质:或大手笔造城,或精细于小盘,或善舞资本,或醉心于产品细节,或留恋于概念营销,或陶醉于权贵交往资源交换,或侧重于市场行走,或不计成本投入,或追求利润牺牲产品质量

  简述海南房地产项目背后的“掌舵人”个性,可能粗浅,或许也有助于读者增加了解海南一些房地产项目的基因密码。

  上世纪90年化初,得益于中国最大的经济特区,各地资本开始了第一次的“扫荡”。当时,总人数不过655.8万的海南岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。

  这样不同寻常的爆发,最终证明,积累的是巨大泡沫。1993年,房地产泡沫破裂,大量的资本和投机开发商逃离,留下的是大量的“烂尾楼”、闲置土地和银行坏账。

  1995年6月,海南昌茂集团动工建设52万平方米的昌茂花园,拉开了海南本土开发商的建设序幕;1998年,长信地产海景花园拿地建设;2000年,兆南集团第一个项目兆南公寓开工;2003年,海南第一个以养老地产项目,天来泉集团的琼海天来泉度假中心开建

  2007年是一个分水岭。经过近十年的自我“医治“,海南房地产逐渐恢复元气。此时,嗅觉敏锐的中国房地产资本大佬开始看好海南房地产这座独特的“富矿”,一时间,国企、央企、广东、山东、浙江、东北、福建等地域资本蜂拥涌入海南。

  在这场角逐海南房地产的游戏中,以粤商最为突出。2007年,广东地产“大佬”雅居乐的陈卓林拿下了位于海南陵水清水湾海岸线万亩土地,开始建造雅居乐清水湾项目;富力地产随即在香水湾吞下2000多亩地,其后又陆续拿下海口、澄迈、临高等地3个项目,总占地面积近1万亩地;中国高尔夫旅游地产第一人的观澜湖朱树豪,2009年跨过琼州海峡,将产业版图延伸到海南,在海口拿下21.5平方公里土地打造观澜湖度假区

  “盛宴”中不乏资本雄厚的央企的身影。中粮集团在海南拿下开发权的土地面积多达18.6平方公里;华润集团获得海南万宁石梅湾沿海地区的180公顷土地的使用权;中信地产目前在海南开发区域涉及海口、博鳌、香水湾、三亚等东海岸线一线海景区域,规模逾万亩;江苏最大国有企业江苏国信在乐东太阳湾拿下6000亩的建设用地

  国企鲁能也曾被外界一度认为是海南大“地主”,仅海口西海岸的海蓝福源项目、三亚大东海滨海豪宅山海天项目和海口海蓝椰风项目等几个项目,规划面积已达到19平方公里。而其与海南文昌市政府合作投资开发鲁能山海天项目规划面积约86.64平方公里,成为“亚洲第一盘”。

  整个海南环岛海岸线,成为了房地产开发集团圈地的战略重心。从三亚的三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾,再到陵水的土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾,从万宁的杨梅湾、石梅湾,到琼海的博鳌,文昌的高隆湾,再到海口的观澜湖无处不存在着地产“巨鳄”的身影。

  与此形成鲜明对比的是,海南本土开发商的在海南房地产市场中逐渐势微。2009年后,与动辄几千上万亩的岛外房地产“大佬”相比,受限于资本的弱小,海南的本土开发商的开发多由单体单项目。

  大资本群雄逐鹿海南房地产,随着国际旅游岛政策的出台后达到巅峰。中国排名前20名的房地产企业中,至今仅龙湖、金地、华夏幸福3家没有进驻海南。

  “最后的CBD海岸线”、“花园洋房”、“欧式庄园”、“休闲度假、养老圣地”、 “全球发售”,一时间,海南的机场、火车站、酒店、商场、高速公路到处充斥着房地产广告。

  据资料显示,2009年至2015年全海南沉淀进入房地产业资金近4000亿。来自海南省住建部门的数据显示,包括外来投资企业在内,目前在海南有大大小小3000余家房地产企业,在建在售楼盘900多个。

  一方水土养一方人,地域文化与商人性格体现在商业上时,就会使商业投射出人性和个性的色彩。性格决定产品,行业属性较强的房地产业亦然如此。

  海南本属广东一个地级行政区,1988年才独立建省。与海南隔海相望的广东,粤商思想开放,敢为别人不敢为,广东开发商率先登陆,成为了海南房地产市场的开发主力军。

  恒大的老板许家印和碧桂园的老板杨国强两人性恪截然相反,但却有着相同的项目开发共同点:大规模郊区拿地,快速高周转开发,低价,精装修,执行力强,项目推进速度极快,全国复制

  许家印个性富有魅力,是个明星型企业家,曾在钢铁厂工作过,善于大兵团作战,对执行力要求甚严,奖惩分明,重奖重罚,所带团队攻坚能力很强。海口恒大文化旅游城、澄迈老城恒大御景湾等项目刚推出时,周边单体项目在较长一段时间销售几乎陷入“绝境”。

  杨国强极为朴实低调,即便在一些重要场合的致词也朴实如农民家常话,毫无靓丽的客套话。记者多年前参观碧桂园总部时发现一个细节,其巨捐款建设运营的全免费中学,是以他大哥的名字命名的,而不是以他个人的名字命名,从中可一窥其对他大哥的感恩心。

  两位性恪完全不同的老板可能都有英雄情结,恒大在海南儋州的海花岛面积达1.2万亩,填海规模和填海工程速度之快令人惊叹。而碧桂园一旦重视海南,在海南开始发力之后,碧桂园项目所在周边区域项目价格也马上应声而落。比如以往坚守高价的雅居乐清水湾在碧桂园收购珊瑚宫殿后,邻近雅居乐清水湾备感压力,以往坚挺的价格被迫腰斩,记者不敢揣磨:以前花两三万元一平方米购买的业主心情如何?

  半山半岛老板闫琦本人与媒体保持较远的距离,但他旗下的三亚“明星”楼盘半山半岛,还有2015年胡润百富榜中的“海南首富”光环,总是无法逃脱外界对他的强烈关注。这位来自山西的煤老板,极具眼光,通过巧妙运作,拿下三亚鹿回头半岛的大块绝佳资源的地块,而且在后来的反腐中没有受到过多的牵连。山西商人敢于授权分权给身边高管,较为诚信,与海南其他开发商相比,闫琦身边的高管们收益算是丰厚。不过,令人奇怪的是,半山半岛近年来一直被寻求整体转卖。坊间传言,可能是金融运作致使闫琦出现资金链的短缺危机。

  与闫琦相比,海航集团董事局主席陈峰是海南最为出名的山西商人。海航集团从海南起步,现已布局全球,总资产4500亿元。旗下的海航地产已成为海南的大地主,除了海口国兴CBD,在海南各市县也有丰厚的土地贮备。陈峰对中国传统文化推崇备至,在企业文化建设和企业治理中,是中国罕见的把传统文化点滴融贯于其中的。陈峰是海南晋商的代表,更是佛商的代表。

  山东自古为孔孟之乡,深受儒家文化的熏陶和影响,因此山东商帮体现着中国传统文化的许多代表性特征:中庸含蓄,重视伦理,讲礼数,文化底蕴深厚。海南兰海集团董事长兰恒来自山东,热心公益,一度是三亚企业界的领袖人物,是个“义者”。他开发的兰海花园系列是海南最初的海景房代表之一。让普通员工与高管一样,也能成本价购买公司房产,兰恒的“义”至今仍是美谈。而他也收获了员工的高度忠诚,在兰恒为回避房地产调节周期主动收缩地产项目后,即使失去操盘地产项目机会的主要高管也没有离开兰海。海口紫园的老板李福顺具有浓厚的文化情结,好与文化界人士交往,交往的朋友中不乏有名人唐国强、刘劲等名人。

  湖北商人在海南做地产的不多,吴又明是其中的佼佼者。琼海天来泉是海口、三亚城区之外,海南第一个远离城区开发的郊区大盘。2003年吴又明做此决策时,被业界一片质疑。天来泉的成功验证了吴又明的前瞻性眼光,他在海南房产界属于“智者”。天来泉在房屋售尽之后,通过后续的租赁回收再出租,吸引了全国各地的养老度假者聚集,成为海南社区养老地产相对成功的代表性大盘。

  勤奋能吃苦、具有开拓性、精明务实、善于经营,抱团,是浙商和潮商的共性。带着地域文化形成的共性,浙商和潮商“大佬”在海南开创了特属自己性格的地产版图。

  但地域文化的巨大差异,共性以外,两个商帮的海南房地产界“大佬”们的个性差异更加突显,产生了不一样的地产性格格局。

  有市场的地方就有潮汕人。粤商中,潮汕商帮在海南人数众多。潮汕商人抱团,乡音特别,潮汕话很容易拉近他们彼此的距离,并形成独特的“圈子”,外人很难融入。

  潮汕人与海南渊缘深厚,在海南的各地商帮中人数最多,在海南涉足药业、食品加工、烟茶酒贸易、旅游、建材、融资等多个行业,投资最大,创办的企业多达6万家,累计投资额6000亿。

  在海南潮汕商人们大都是草根出生,他们的智慧、才能,不是来自于书本,而是来自于生活。潮汕人经商特点归结为:能吃苦,但也精明擅断,通权达变,低调。

  在全国性房企进入海南之前,潮汕商人在海南房地界风头甚劲。兆南事长林南光围绕房地产上下游行业,打造了水泥搅拌、园林、工程几乎涵盖房地产全产业链。据传说,只会写自己名字的他,极其精明。衍宏地产庄振鸿家族抓住海南“半拉子”处置机遇,先后收购半拉子项目19多个,万国大都会是其代表性项目。其突出的特点是,风险防范能力很强。

  在海南拥有众多项目的潮汕开发商,与其市场盈利的精明相比,项目产品质量却普遍一般,低价快销方式使其失去了品质美誉度口碑。廉价的开发方式将会带给市场怎样的讯息?

  潮汕商人曾经在海南独领风骚,但国际旅游岛概念吸引各地资本进入后,潮汕商人企业打造的项目知名度、品牌度表现平平,基本没有明星性、现象级的项目。

  浙商在海南人数不算多,统计显示,在海南累计投资额共计300亿,资金数量和人数都不如潮汕商人多,但浙商投资的地标性地产项目却引起全岛乃至全国的关注。

  与潮汕商人更偏重于实用性不同,在海南房地产驻扎的浙商房地产“大佬”们似乎更与外界接轨,在财务保持良好运营的基础上,更加看重项目品质,更愿意在产品上投入,更敢于做一些前瞻性项目,在海南出现了一批具有代表性的房地产项目。

  绿城在中国房地产界以高端著称,房地产界的浙商代表绿城董事长宋卫平,充满匠人精神与理想情怀。绿城的项目向来以高投入、高档建材制胜,对产品的外立面有很高的标准和追求,宋卫平也被人称是个具有工匠精神的“外立面”控。一个广为流传的段子是:因为立面颜色不好看,敲掉重做。因为一个窗户弧度不够好,敲掉重做。海南陵水的绿城项目体现了宋卫平的工匠品质。其水银色墙面玻璃幕墙标准很高,成本比一般开发商要高得多,有些空间布局也很奢侈。美中不足的是,可能过于外立面的美观,造成露台的不规则浪费了很多面积,还有其他一些细节也不适合人性的舒适。或许是绿城刚进入海南,规划上没有完全接“海南地气”。

  2011年年末,冯小刚的《非诚勿扰2》中男女主角的“试婚房”鸟巢木屋让人印象深刻。建造三亚亚龙湾鸟巢度假村项目的是浙江商人毛剑峰,通过该项目体现了浙商性格中的开拓性。鸟巢度假村项目的木屋建在热带雨林之间,悬崖峭壁之上,茅草之下的房间三面环窗,躺在床上就可观赏到广阔海景、青葱草木,建筑与自然融为一体。毛剑峰建设的亚龙湾鸟巢度假村项目至今已成为三亚标志性的绿色旅游品牌。

  浙商在三亚打造的凤凰岛至今已成为海南的地标性建筑之一,一度是海南知名度最高的地产项目。凤凰岛是湖北人曾宪云填的岛,但岛上的地标性建筑体则由浙商投资开发建设。凤凰岛项目是一座人工岛,造型大气,独特新颖,建筑外形酷似迪拜的帆船酒店,建筑材料昂贵。在海南楼市最发烫之时曾经达到过12万一平米的天价,不但在海南创下纪录,当时在全国也是少见。

  同为浙商,在兴隆石梅山庄项目的“掌门人”朱岳海,追求细节完美。与宋卫平的高举高打不同,朱岳海总是亲历亲为,其精明而高明的细节把控,让石梅山庄的成本投入少于绿城,但这座雨林山庄却充满魅力,吸引力非凡。据该项目人员称,为了让业主在随时随地都能看到最美的景观,朱岳海定下严格的选树标准:只有树形饱满完整,从各个视觉角度看都出类拔萃的大树才能入选;每棵大树栽种前,必须优先考虑人行流线的景观需求,挑选出最美观的展示面进行360度选景定位一切从人的需求出,石梅山庄业主们津津凭乐道是开发商朱岳海经常半夜起来巡视工地,为了一个个看得见或者看不见的细节,不惜返工加大投入。借着自然舒畅的园林之美和遥遥领先周边项目的品质,创造了业界的“石梅山庄现象”。作为单区域的单项目体,石梅山保持了多年销售额10多亿的销售佳绩,连续4年成为万宁销售冠军,业绩位居全省前列,领先多数全国性房企在海南的单项目体。

  海南开发史是一部移民史,所谓的海南人只不过是更早的移民者。大部分海南人平和包容,文化的包容性使得各地商帮性恪得以最快最深入的融合。

  参与海南开发的各地商帮虽然性恪特质不同,人性却是相通。除了上面提到的部分人士,藏龙卧虎的各地商业英豪还有很多,如富力地产李思廉和张力、盛达集团庄学添、大兴集团的张海林也包括一些令人一声叹息的知名人物:昌达集团卢昌芬,海口当年最大地主王德等等。同时,海南房地产开发还有一支重要的力量,即以鲁能、华润、中信、中粮等等为代表的央企或国企,他们多以获取绝佳的土地资源见长,实力雄厚,规模巨大,但他们开发的产品往往与占据的优良资源不匹配,远没有达到人们的期望,令人扼腕叹惜。如神州半岛的中信泰富地产项目,有岛外的购房者评价,外观犹如农民安置房

  企业赚钱逐利是基础,但老板的性恪特质和核心价值观将会很大程度影响企业的文化,影响项目开发的品质。

  海南最大核心的优势是生态,保护性开发理所当然的成为海南旅游地产或度假养生地产的开发铁律,应为重之中重,而不能仅仅将环境当做“配角”,粗放式甚至破坏性的建设。

  相当一部分海南的开发商为节省建设成本、实现快速销售,压缩设计、省人工、省物料、抢工期最终,产品粗糙、品质低下,令业主们苦不堪言。有些开发商的声誉也大受影响,被人口诛笔伐,也损害海南的长远利益。

  房地产是可以通过产品让环境精美变现的产业,在海南得天独厚的自然资源中,房地产项目应该要让环境变得更加优越。

  老板性格决定产品的风格,海南是中国的财富,希望在海南的开发商应从房地产本源出发,尊重自然,尊重海南,注重海南的长远利益,以可持续的思路运营。

  若干年后,逐鹿于今日海南房地产的“大佬”或许有的将继续辉煌,或许有的会没落淡出,或许会有更多新的“明星”崛起。

  在海南的房地产发展历程中,注定将留下一幅幅大佬们行走的剪影。( 邓建华 陈一夫/文)

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