06-08
2019

林少洲:旅游休闲地产将成为未来投资新热点

发布者:admin     浏览次数:

  :各位和讯的网友大家好,欢迎大家走进“地产三人行”,我是主持人柴子依。大家都知道,自从去年开始一系列的房地产调控,让普通的住宅市场显的并不是十分的乐观,很多开发商都开始拓展了自身的领域,从普通的住宅市场到商业地产,再从商业地产到旅游地产。而且最近比较火的一个概念“环北京休闲旅游圈”,究竟我们的旅游地产是不是真的迎来了黄金时期,“环北京休闲旅游圈”究竟发展到什么概况?今天我们请来两位嘉宾来和我们聊一聊这个话题。

  主持人:另外一位是海川智库执行长、北大博雅旅游研究院副院长杨敬之,杨总您好!

  主持人:林总,我们都知道休闲旅游地产指的都是依托周边的旅游资源来建设一系列的居住、休闲、居家一体的项目。随着房地产政策的调控越来越严厉,现在有一种说法“楼市正在调控,恰恰是休闲旅游地产的突破口,林总您怎样看提出的这样观点,您觉得政策对旅游休闲地产究竟有什么样的影响?

  第一,投资的角度。大家都知道,中国的房地产发展到现在应该说是商品化的进程基本上是30年左右(从深圳开始),整体上它重心都是在住宅这一块,尤其在比较大的城市,总量的增长集中在这一块。按照中国目前的民生时代、和谐社会的主题,按照这个主旋律来看,这样一个投资显然是有一点过于集中,过于集中在发达的大城市。广大的次发达、欠发达地区的投资相对来说投的不够,就是投资的格局过于集中,显然旅游、休闲这种地产的类型,恰恰是改善这样结构的很重要的力量。因为旅游休闲具备这样资源的环境往往是在不发达的地方,这样的地方它的生态环境保护下来,没有受到污染、破坏,它才具有好的生态条件,来吸引都市人去旅游休闲,所以大力的发展旅游休闲地产,对整个的房地产结构是一个很好的改善,实现了和谐社会、共同发展的主题。这个在国家的政策层面受到了大力的扶持,大家看到在住宅上面,国家迅速的采取很强势的调控措施同时,旅游产业上国务院的领导三番两次的开会,要把旅游产业拉动起来。旅游产业也会渡过简单的观光有,一张门票、一瓶水的环境,大家到那去休闲独家,去养生、体验,社会进入到这样一个环节,从投资角度它是很有前景的。

  第二,消费者的角度,市场需求的角度来看。经过了几十年的改革开放,现在大量城市居民都已经从温饱进入小康,甚至是更高一级的阶段,从个人得消费趋势来看,不再是忙忙碌碌地挣钱,去工作,去追逐名利,很多人已经有了闲暇时间也可以支配的财富,来犒劳自己,对更高的生活方式追求方面有所支出,这个就促进了旅游休闲地产的需求。从这个角度,对未来的市场前景也相当的看好。旅游休闲地产的市场有可能会代替住宅市场,成为未来投资和需求的新热点。

  主持人:我们知道最近一段时间,环北京休闲旅游圈炒的非常热,我知道杨总也是比较关注这个领域,您对环北京休闲旅游圈的规划究竟是怎样的看法?

  杨敬之:刚才也讲到了,现在大都市的限购时代,很多消费者的关注点开始从纯住宅转到了商业地产,尤其是现在的休闲地产。刚才林总也讲到了,住宅市场经历了30年的发展,过去我们对居住的要求比较强烈,尤其是在都市里面,所以城市的发展会非常快。现在随着人均GDP的提高,尤其像北京大都市,人均GDP已经上万美金了,早已进入休闲时代了,国际上按正常标准人均GDP在3千美金以上就进入一个休闲时代,我们中国大部分地方应该进入了,尤其是像北、上、广、深这些一线的都市里面肯定是早早就进入了,拥有庞大的消费群体、投资群体。这些群体在都市里已经拥有了住宅,已经拥有了比较好的居住,现在他开始要享受更好的休闲。为什么我们会提出环基休闲圈?初步选择他会选择一个离自己比较近的,到达性比较强的地方。

  比如拿北京大都市来说,现在开始往周边区发展,过去主要是故宫、颐和园玩这些地方,主要是以观光游,现在会扩展到整个周边的地区,尤其像长城,长城过过去不光是八达岭,现在开始延伸到山海关、黄崖关、金山岭长城,然后到古北口,甚至到大境门,文化体验的感觉现在越来越多的人开始重视了,无论是去体验还是去爬长城,包括像金山岭,很多老外去那里拍照,他就会去体验中国的文化,“和”文化的一些具象的象征,所以这是“环京休闲圈”里很独特的地方。

  另外,比如现在开始兴起的冬天休闲,过去北京一到冬天都市的人都没有地方去了,可能就飞到三亚等到海边去度假了。现在又有了新的休闲方式,是温泉加滑雪,尤其是承德、张家口这一代,温泉滑雪的设施做的非常好,过去主要是怀柔、延庆这一代。温泉过去是九华山庄,现在开始往北走了,整个张家口、承德这一带温泉设施也非常好,中间还有过去历史文化的元素。比如承德的避暑山庄,这是很有历史的地方,所以整个的休闲体验游也是一圈一圈往外延,随着收入的提升,交通的到达性好,它开始往外延续发展。正好赶上整个河北省提出“环首都绿色经济圈”的概念。那个是从产业的角度去考虑,但是在那个产业里面,其实从省领导,包括省委书记、省长,包括各个市的领导都看到里面最重要的一点,就是休闲产业的发展。

  今年5月18日在廊坊搞了一个非常盛大的会,就是“环首都绿色经济圈”的会,其中提的最多的就是休闲,怎么给首都人民提供休闲的地方,这就是“环京休闲圈”,我们觉得它不仅是环京,它真的是黄金时期。

  主持人:刚才杨总也提到了说在“环京休闲圈”里面,很重要的一个城市是承德,您刚才也提到了我们可以去承德滑雪,还有避暑山庄,包括金山岭长城。承德这个城市在中国人的脑海里面一直占有很重要的地位,我们以前的皇帝都是夏天去那边避暑,几百年来算是我们的“第二首都”。而且和庄在承德是有项目的?

  主持人:那林总给我们介绍一下,当初我们为什么能选择承德这个城市,环首的经济圈这么多城市中我们选择了承德,我们究竟是出于怎样的考虑呢?

  林少洲:在北京这么多年,作为北京人,最早的就是个人得休闲意识,从对周边去处选择上,很早我们就把目光放到京承这条线,从北京周边地区的自然环境、文化资源角度看,我觉得承德都是首善之区,就是在北京周边环境最好的,最有吸引力的地方。

  第一,从自然环境的角度来看,承德周边的山脉、植被、水的条件都相当好,京承这一条线,每次开车走一遍,在路上看的都是风景,在路上都是一种享受。我每次去金山岭和庄,我真的觉得都像度假,我的工作就像度假一样,是非常愉快的。实际上这条线,从北京的角度讲,是怀柔、密云这条线的自然延伸,它是京津的水源地,所以它对生态环境的要求是非常严格的,所以它就受到了非常好的保护。

  第二,从历史文化资源的角度,京承这条线,避暑山庄加上外八庙,这种皇家园林的级别,在中国历史上都是非常高的级别。南边有明代的金山岭长城,金山岭长城是明代的历史文化遗产,它是明初的大将徐达主持修建,在戚继光的时代又重新修建的,所以金山岭长城有许多明代历史文化的印迹在里面,也非常有意思。包括他们讲过,长城给大家的印象都是很阳刚、很雄浑,金山岭长城有秀美的一面,曾经有一些“女性长城”的提法。就是你从长征的符号里面会出现一些非常女性化的符号,大家感兴趣的可以在网上通过一些资料了解到。因为金山岭长城戚继光(戚家军)驻军的时候是允许带家属的,那地方是有家居生活的元素在里面,所以给后人在研究长城文化的时候留下了很独特的一笔,加上那一段的长征非常的秀美,成了摄影师、摄影家的偏好,很多搞摄影的人,能拿奖的作品都是在金山岭长城这边拍出来的。我觉得它有这样的文化资源的积淀,所以我们现在从休闲的角度来讲,不仅仅有山有水好看,还需要到了那里有一些勾起我们情感的元素,这样的历史文化就成为文化体验很重要的内容。这个是承德作为整体区域的重要资源。

  同时,承德因为这个特点,承德可开发的资源,真正能够提供给市场的产品非常少,因为它受到了严格的保护和控制,我们也在这边多年落实项目的过程中,要找一块地非常吃力,非常不容易。相比北京其它的几个区域,东南边、西南边,甚至现在的西北边来看,就是东北京承这一线,能上市的产品非常少。在这么好的环境、这么少的环境供应,所以我们也非常珍惜在这个地方做项目的机会。

  主持人:刚才您也提到,北京周边还是有别的城市的,比如前一段炒的很热的香河,包括廊坊提出口号是“北京的后花园”,您觉得承德和其它的城市,他们的项目都已经是很热的旗,承德算是我们刚刚开始、刚刚起步?

  林少洲:承德从开发的角度来看,因为它过去有非常优越的旅游资源,比如像避暑山庄这样的,所以它的重心一直放在旅游产业,所以对房地产开发的产业不是很重视,没有放到很重要的位置上。当然这受到很多的原因:第一,从规划的角度,因为它是水源地,所以它受到了很多限制,供开发的土地数量非常少。第二,它周边是山地,地很稀缺,这个地区跟其它的几个区域不太一样,我们开玩笑的讲就是“物以希为贵”,承德这个地方的项目很稀缺,土地很稀缺,所以从投资的角度来说它的稀缺性就显而易见了,它没有批量的供应,很难去大规模的复制,复制不了,想在那里做几百万平米,这个可能性几乎就没有。所以从这些角度来说,承德有它独特的特点。

  它的资源级别在周边讲,它的环境和文化又是最好的,它是一个白马级的资源条件,它的产品、未来的项目可能是黑马,因为它少,广大的投资者、买房的客户还没有怎么注意到承德这个地方可以不买房投资,大家印象当中去旅游,一堆游客去那旅游,看看走了。其实在这么好的地方,在皇家常去的地方,“康乾盛世”皇上经常在这里休闲度假的地方,我们也去那,有一个休闲度假的产品。这应该一个明智的投资,是一个好的选择,最好的资源、稀少的产品,无论是自用还是投资的角度,都是一个很好的。只是这个概念现在大家发现的不多,因为这个地方的产品很少,所以宣传就不多,没有引起投资者的注意,但是现在已经有一些有心人开始发现这个问题了,这么好的条件,干吗不来这里找自己合适的产品,这里已经慢慢地开始受到关注了。

  主持人:确实,我也跟很多人开始聊“环北京休闲旅游圈”,这么多城市,包括承德这么好的资源,但是说实话林总,我也听到有一些质疑的声音。北京的一句俗话叫“灯下黑”,有人说承德离北京这么近,有一些好的资源都被北京吸收走的,而且现在承德一些硬件设施不是特别配套和到位,从投资的角度来看这一点有一些欠缺,是承德的弊端?

  林少洲:承德从线上来看,它的交通条件其实非常好,我们在北京周边走你就知道,北京周边最好走的路就是京承高速,这条路是非常畅通,而且沿线的风景最优美。京承的高铁在2013年就通车了,再加上原来京承的旅游线路,加上火车。因为承德作为历史的旅游点,它的交通一直是很便利的。

  但是,承德这个片区和环北京其它片区的区别在于什么?它没有大规模的开发,没有上千万平米的新城的打造,可能没有大家看到的繁荣和热闹。如果你是图繁荣和热闹,承德是有缺陷的,它不是这样的选择。但是如果你是为了躲避繁荣、热闹,你是为了安静,为了修心养性,那承德是独一无二的的最好选择,这个地方是养心、安神的地方,躲避都市的喧嚣。这个就要看消费者的诉求,你的想法是什么,你想找很繁华、很热闹的地方,承德确实没有。

  承德不是大多数人的想法,它是少数人的追求,我们在讲这个问题,所以我们在这里做项目,我们节非常强调个性化、特色化,这个地方是小众市场,不是大众市场,所以我们讲可能它是一匹黑马,不是人见人爱的,几十万人涌过去的地方,没有这样的机会,它顶多是几千个人、一两万人,顶多解决到这个级别,它不可能给提供那么多的机会,对于消费者来说就是一种选择,就看你在大众市场和小众的产品之间的一个抉择。

  主持人:我知道杨总对这个“环京休闲圈”概念的研究也是很深的,您怎么看承德和其它城市相比它的地位?

  杨敬之:这个套用股市上的话来说,现在大部分在国内上市的企业,我们都会去追求普是真理,就是这个东西很多人都去追求,所以有它就有一些比较严格的所谓指标要求。比如你的规模大你才能够在A股上上市,所以曾经教授说在A股上上市的企业都是“不好的企业”,当然不能这么说。现在可以看到,如果我们把承德做比较,本身他也是藏在深闺人不知,就是它过去的“范儿”挺强的,只不过这些年的发展,我们更多的强调是GDP的发展。因为它是水源保护地,它是过去很多年的皇家保护地,所以它可能在GDP的发展上是落后的,但是如果我们用纳斯达克的标准来看,它绝对是一匹黑马,它的市值是很好的。就是现在我们看到说,很多国内上不了市的企业,最后拿到纳斯达克去了,它的市值比国内很多老牌的企业还要高很多,这个可能就是标准上的不一样。承德如果在有一些方面是有劣势的,但是这些劣势又恰恰是它的后发优势。

  现在我们这么多年的城市化的发展,大家都开始千篇一律地去追求高楼大厦、灯红酒绿,有一些先行者意识到其实我们应该回归一下,开始寻找一种家园的感受,文化的感受,过去我们的文化都没有,都是学外国人的,我们的建筑越抄外国人的越稀奇。但是现在在回归,能不能把我们五千年好的文化、文明能够融入到我们居住的里面去,但是现在这种好的生活方式要吸收,但是也要考虑到我们东方人的,尤其是中华文化的源远流长,能够结合在一起。我们可能不珍惜的东西,老外就越珍惜,这就是价值评判的标准不一样。承德在“环京休闲圈”里,是未来发展潜力、空间最大的一个,它的市值是最高的。

  从另外一个方面说和庄中国选择这个地方,林总是很早之前从万科出来了,万科20年前的时候,在第一批上市公司里面并不是最显眼的,但是它的文化度是最高的。今天,很多人说万科已经发展到最大的一家公司,但是他不知道,其实万科在所有的指标当中,比如土地指标、团队上面等那个时候并不显眼,那个时候万科土地不多,与政府的关系也不好,公司的力量也很弱,用了一帮人也都是北大、清华出来很年轻的人,用正常的房地产开发角度来说,不像一个标准的房地产商,但是20几年后,万科已经成为No1,人们开始研究万科,其实他们研究的都没有深刻,就是没有看到文化的力量在这里面是怎么贯穿的。

  包括刚才说的承德,包括和庄中国选择了这些地方,这是第四个项目,和庄中国也是一个小而独特的品牌,它不是追求以量取胜,以资本取胜,更多的是以它的独特性、文化性取胜。这就是我们股市里说的,我们追求这种潜力股,追求空间最大的股,升值空间最大的,而不是一上来就设好了,你的市盈率一看已经到点了,没有空间了,可能很多投资者也不愿意去跟进,这是我的一个看法。

  主持人:其实很多投资者确实也看中了稀缺性、精品,无论是项目,还是公司,我们看中的都是少而精的特点,刚才林总业介绍说我们的项目,其实是针对一些少众的、小众的,算是一些高层、高端的客户群。您也是一直在一线市场,您觉得在承德和庄的项目,对客户群的定位是怎样的,其中我们有多少是投资者?

  林少洲:像刚才讲的,和庄中国的品牌,我们力图在标准化、规模化的房地产市场开辟一个新的领域,就是一些小中市场,精品的产品,它们面对的客户群都是特别的,但是这个跟我本人的职业生涯有关系。在十年以前,我的房地产职业生涯有20年,第一个十年我在万科这个平台,我们从小到大在做这种规模,不断的向一个很大的公司发展。到最近的十年,我又从具备快速复制、规模化生产环节离开,要逐步回归到这种转型、特质产品。但这个已经在专业化的基础上去。和庄每个项目都是小盘,甚至可能说100亩左右。像合肥的大蜀山和庄100亩左右,做了114套洋别墅。比如北京弯和庄,当然我指的是北京弯的第一期,这是我当时操盘做的,也就是一百零几套独栋别墅,当时在北京市场也是创造了奇迹,都是当时市场最领先的产品。包括到大连的金石滩和庄,一个温泉度假村,也是一个很独特的,在大连是“一军突起”,这是一个唐风温泉,这个在大连引起了很强烈的振动。因为在大连到处是洋房的城市,我们做了一个唐风的。现在已经不单是大连,也是全东北最好的温泉独家产品,很多城市跑来那里招商引资,说把这个产业争取到他们那里复制。

  金山岭和庄是我们的第四个产品,这个产品目前就是151套,产品数量也非常的稀少。这次我们的定位有一些新的突破,所有人都认为别墅就是有钱人的梦想,所以别墅就是要很贵,要非常有钱才能拥有。我们这次借助于自身的资源,我们有项目的条件,我们希望在这方面有所突破。我们认为别墅是所有人的居住梦想,不是特别有钱的人才有资格去享受别墅,我们希望让城市中间的阶层也有机会去圆自己的别墅梦,我们没有把这个往特别高端的定位上去做,我们在总价上并不高,可能说出来你们都会觉得吃惊,我们的总价就是60万到100万之间。

  林少洲:在北京可能节买一间卧室、买一个厕所20平米。我们看到北京很多的别墅,从使用率上来看并不是很好,花两三千万买一个别墅放在那里一年去不了几次,然后要交很高的物业费,园林经常要去伺候,我们从经济学的角度来看,就是浪费资源。但是对世外桃源,对精神家园的追求,每个人的内心都有强烈的欲望,在都市待的时间越长,这种欲望就会越强,所以我们想怎么去解决这个矛盾。

  一方面去满足你对这种世外桃源、精神家园的追求,同时又解决经济学上的浪费。有效性,就是你的使用性很强,我们会找一个合适的总价给你提供一个具有别墅各种元素。比如接地气,能够种花、种草,能够和大自然亲密的接触,有非常好的山水、环境、空气,所有的一切都让你享受到安宁、安静,让身心得到彻底的放松。

  曾经,我们给自己的项目起名叫“花束”,上次我还在想,“花束”这两个字从说文解字上怎么讲。什么叫花,上面是草化为花,所以必须要有草,野土为树,所以要有花,要有土。什么意思?就是人要回到自然里面去,回到这样的居住环境里面去,你这个人就成为大自然的一分子,回到自然中去很安静。对别墅的定义,我的理解就是这种跟大自然的融合,包括通过你的规划,让来到这里的这个群体的人,有共同语言,山水环境对安宁的环境的追求。这群人来到这里,他的气质上就是很安详,他是很友善的,而不是咄咄逼人的,想显示自己,没有这种侵略的欲望、扩张的欲望,来到这里才是追求宁静的,有这样的气场来到这,人就会觉得很舒服,很和谐,所以我们讲和庄,人跟人的和谐,人跟自然的和谐,还有人跟文化的和谐,三大主题所构成的和庄的核心,这个就是我们一直很诉求的,希望在市场上开辟一个独特的定位,去面对市场的中间阶层,不是最高端的,当然最低端的可能没有到这个阶段,他在解决基本的温饱问题,不需要追高档。当然你追高档我们不反对,我们不会只为高端人去定制,我们没有这样的理念,我们希望为大多数的都市人提供这样的机会。当然,我们的产品很有限,但我们确实也愿意去做。以前可能不会去考虑,因为觉得它的经济条件、各方面还没有到这个阶段,拿不出几千万去买别墅。不需要几千万元你就可以满足回归田园的感觉,这是我们在定位上的独特考虑。

  主持人:很多的置业者在他置业的时候,如果考虑到自助的话,他会非常在意他周围的环境、周围的人、周围的配套设施,但是有很多投资者,他们更关注的我的别墅如何保值、如何增值,怎么样把这个变现。而且在去年的调控政策之后,很多人都开始把目光放在别墅上,觉得别墅受政策的影响比较小,而且它的保值功能会比其它的地产相会的好一些。您怎样看别墅的保值功能?

  林少洲:第一,别墅的保值功能是由它的资源决定的,包括土地的资源,包括它的环境和文化的资源落到产品上,每平方米的建筑面积,我拥有的土地含量、山水含量和它的文化历史资源的含量,有它的基本面,从这个角度来看,像金山岭和庄在这方面的资源条件是非常优越的。

  第二,跟开发理念有关系。我们做这样的产品,某种意义上我们更欢迎巴菲特式的投资者,我们不太欢迎短炒,上半年买下半年就炒掉了,或者卖掉了,我们愿意你有类似于收藏式的,把它的当成收藏品一样的去购买,你同时应该去享受享受,你也去放松放松,别光老是天天挣钱,你也可以买完之后自己享受,在这里陶冶性情,最终它就像一个收藏品一样的。你有5年、10年这样的眼光来看待这样的产品,这么好的资源,这么稀缺的产品,而且很多的要素都符合高端人群的需求,越高端的人就约会追求安静,离红尘远一点,不要这种很喧嚣、很热闹,乌央一大堆人。所以人越有,经济条件越好,他就越有表现去一些不是大众去的地方,是小众的地方,小众产品,它的价值空间是最大化的,我们比较欢迎这样的。别把房子当成股票一样,今天买、明天卖,房子跟股票不一样,按房地产因为有土地的资源属性,它是可以长期持有,这个决定了它的安全性,因为它的资源稀有。不跟股票一样,股票可能会因为今年公司经营不上,那可能也这样的。你没有时间在这么多股票里面长期去研究一个能够持续经营的企业,它的风险作为消费者很难去控制,所以这样你只能做短期投资。

  但是像房地产,休闲度假产品,它的资源属性决定了它的安全度,你不需要跑,他的山水环境,它的价值会被越来越多的投资者发现,所以你就好好的持有,你在适当的时候享受,最终你会获得非常高额的收益,它的倍数会很好,这也是我们做小众市场的初衷。我们不欢迎你来了几千户人,对不起,我没有办法满足你的需求。我们现在就这一百多套,我们做了很独特的品味。让一小群人、一些有独特眼光的人,这个一般人还不一定能找到这,现在来到金山岭和庄,说这个地方好像不容易找到,我就喜欢这样的感觉。作为一个老地产人我就喜欢去一个平时大众不注意的地方,我去发现一个独特的价值。我也相信我们的投资市场里面会有这样的群体,我会发现一个独特的产品,一个独特的项目,这也是一个很有意思的事情。要把投资、消费作为一个很有意思的事,而不是单纯只是功利上的收益,就这种事本身就很好玩,来到这里这件事从自我的角度来讲就是非常享受的一件事,我在这么一个地方做了这么一个事,大多数人就是不知道,等到他们知道的时候,他们可能就是来买单的了。

  我作投资界是外行,投资界的原理说“真理不在大多数人手里,只是在少数人手里”,可能不能不是完全从股票投资的角度研究这个问题,但是我们是从房地产开发最高的阶段理念,在一个细分市场上做一些独特的产品,这成为我们和庄中国的追求。

  主持人:我听懂林总的意思,就是我们的项目给我们的置业者,包括我们的投资者提供了升值空间,并不是金钱上的空间升值,而是精神上的升值。

  主持人:非常感谢林总和杨总来到“地产三人行”的录播现场,也非常感谢和讯网友的关注,今天的节目就到这里,谢谢大家,再见!

  【独家稿件声明】凡注明“和讯”来源之作品(文字、图片、图表),未经和讯网授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与联系;经许可后转载务必请注明出处,并添加源链接,违者本网将依法追究责任。

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